你收聽的是《律師教你彈吉他》專欄

 房子租約到期的時候,如果你不打算搬走,房東又很阿莎力地告訴你:「沒關係,你就繼續住,記得繳房租就好!」那真是太幸運了!

 其實租約原則上都會寫租期,這是白紙黑字雙方的權利義務。在法律上來看,租約到期以前,房客都有合法居住、使用房屋的權力,但只要租約一到期,房客就不能繼續住了,房東可以拿回房子。

 但,民法第451條規定,如果租約到期後房客還想繼續使用,房東也不馬上反對的話,就可以繼續維持租賃的關係!居然還有這樣子的?

 今天就來跟你分享什麼是「不定期租約」

「不定期租約」沒有所謂的「到期日」,如果房東想把房子拿回來,就必須依照法定事由。依照目前法定事由,可以從土地法的第100條來看,比如

第一,出租人決定要收回房子自住,或是重建的時候。

第二,承租人違反了民法第四百四十三條第一項的規定,轉租給其他人。

第三,承租人除了擔保金抵償以外,積欠了房租兩個月以上。

第四,承租人不依法規使用房屋,例如一般住宅卻拿來當旅館。

第五,承租人違反了租賃契約。

第六,承租人損壞了房屋或其他的設備家具,比如說冰箱、沙發,而且也不打算賠償。

 

 如果你的房客很皮,那剛剛提到的第2~5點都有機會使用,就有很高的機會拿回房屋;不過,如果你的房客沒犯什麼大錯,你能主張的大概就只剩第1點,也就是收回房屋自住了,但這對房東來說是有點不利的!

 「定期租約」拿回房屋只需要證明契約與時間,但「不定期租約」就要多一道證明。

  不過,「收回自住」倒也沒有限定一定要房東本人自己住,也可以給親人居住,開店營業,只要你能夠提出證明,這些都算在自住的範圍內!

 至於要怎麼證明? 其實不見得每個判決都會深究,但律師看過有些人主張接送小孩,就提供學區和學籍證明;有人主張要給給子女居住,就提出懷孕證明和工作地點證明;有人主張要營業,就提出工廠和產品資料照片。

 但也要注意喔,不是上了法院就隨你怎麼說。曾經有房東只傳一封簡訊告訴房客說:「我想收回自住」這個就就被法官打臉啦!因為舉證不足,很顯然是瞎掰的!

 還有一個房東說要經營烘焙坊,做了一個盈餘預測表,但法官很細心的查對,發現那張報表的數據與盈餘有問題,也就是盈餘太低了,而且房東本業的收入超過烘焙坊的收入太多,法官認為房東是瞎掰,就駁回了他的請求!

 所以,要提醒房東,你可以很好相處,可以對房客很好,但是不要讓自己陷入困境。當租約即將到期時,最好「提早和房客商量更新租約」,至少要原契約上的日期改一改並加註,免得帶來不必要的麻煩!

 以上內容經由律師彈吉他授權錄製

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